Prinsjesdag 2025 - Belangrijke wijzigingen voor woningen en hypotheken vanaf 2026
Wat verandert er in 2026 voor woningen, hypotheken en belastingen?
Vanaf 1 januari 2026 voert de Nederlandse overheid een aantal belangrijke fiscale wijzigingen door die gevolgen hebben voor iedereen die een woning bezit, wil kopen, verhuren of investeren in vastgoed. De kern van de veranderingen ligt bij het eigenwoningforfait, de overdrachtsbelasting en de regels rond verhuurde woningen, zoals de leegwaarderatio. Hieronder leest u wat echt nieuw is, waarom het kabinet dit doet, en wat het voor ú kan betekenen.
Eigenwoningforfait blijft, met aangepaste schijven
Het eigenwoningforfait, de bijtelling van de WOZ-waarde van uw woning bij uw belastbaar inkomen in box 1, blijft ook in 2026 gehandhaafd, evenals de hypotheekrenteaftrek voor mensen die in de woning wonen.
Wel wordt de regeling iets genuanceerder:
-
Voor woningen met een WOZ-waarde tot € 1.340.000 geldt in 2026 een forfaitpercentage van 0,35%.
-
Voor het deel van de WOZ-waarde boven € 1.340.000 wordt het tarief verhoogd naar 2,35%.
De grens van € 1.340.000 ligt iets hoger dan in voorgaande jaren, waardoor meer huiseigenaren in het lagere tarief blijven vallen.
Wat vooral belangrijk is: ondanks oproepen en speculaties verandert de fiscale behandeling van de eigen woning in box 1 niet. De woning blijft belast via het eigenwoningforfait, de hypotheekrenteaftrek blijft gelden, en de overwaarde van de eigen woning blijft onbelast zolang de woning uw hoofdverblijf is.
Overdrachtsbelasting: tariefverlaging voor niet-hoofdverblijf
Een van de opvallendste veranderingen is de aanpassing van de overdrachtsbelasting voorwoningen die niet als hoofdverblijf gebruikt worden (zoals beleggingsobjecten, vakantiewoningen of woningen die iemand wel bezit maar verhuurt). Tot nu toe betaalde men daar 10,4%. Per 1 januari 2026 wordt dit tarief verlaagd naar 8%.
Voor woningen die wél als hoofdverblijf dienen blijft het verlaagde tarief van 2% gelden, mits aan de eisen (zoals zelfbewoning) wordt voldaan.
Ook de startersvrijstelling wordt aangepast: de waardegrens van de woning waar tot dan toe gebruik gemaakt kon worden van vrijstelling in overdrachtsbelasting stijgt in 2026 van rond € 525.000 naar € 555.000. Dat betekent dat starters, al dan niet jonger dan 35, bij iets duurdere woningen nog steeds in aanmerking kunnen komen voor vrijstelling, mits zij voldoen aan de andere voorwaarden (zoals zelfbewoning).
De doelstelling van deze wijziging is duidelijk: het kabinet hoopt hiermee investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken en het aanbod aan woningen op de huurmarkt te vergroten.
Verhuur, leegwaarderatio en gevolgen voor verhuurde woningen
Ook de regels voor verhuurde woningen worden aangescherpt. De leegwaarderatio, de methode waarmee een verhuurde woning minder belast wordt, omdat deze niet leeg staat, blijft bestaan, maar met extra voorwaarden:
-
Als de marktwaarde van de woning in verhuurde staat meer dan 10% lager is dan de WOZ-waarde, dan mag de werkelijke verhuurde marktwaarde gebruikt worden in plaats van de WOZ + leegwaarderatio.
-
Bij verhuur aan gelieerde partijen (bijvoorbeeld familieleden of onderneming verbonden aan de eigenaar) waarbij de huurprijs niet marktconform is, vervalt de toepassing van de leegwaarderatio. Daarmee wordt voorkomen dat verhuur onder de maat (qua huurprijs) wordt gebruikt om fiscaal voordeel te behalen.
Deze wijzigingen zijn belangrijk om in de gaten te houden voor wie verhuurt of investeert in woningen die niet volledig volgens marktvoorwaarden worden verhuurd. Ze kunnen immers gevolgen hebben voor de fiscale waarde van het vastgoed, de belastingdruk en het rendement.
Waarom deze maatregelen?
De maatregelen zijn onderdeel van het Belastingplan 2026 en volgen een patroon dat we al eerder zagen: de overheid probeert lasten eerlijker te verdelen, fiscale prikkels bij te sturen en woningmarktbeleid te koppelen aan doelstellingen zoals vergroting van het huuraanbod en het tegengaan van overmatig fiscaal voordeel dat mogelijk misbruikt werd.
Bijvoorbeeld:
-
De daling van het tarief overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen is gericht op het stimuleren van investeringen in huurwoningen, wat het aanbod zou moeten vergroten.
-
De aanpassing van het eigenwoningforfait en de grensverhoging zijn deels bedoeld om de fiscale druk te verzachten voor de middeninkomens, nu de WOZ-waarden in veel plaatsen flink zijn opgelopen.
-
De aanscherping van regels rond de leegwaarderatio zorgt dat fiscale voordelen beter in verhouding staan tot de realiteit van verhuurde woningen.
Wat betekent dit voor u in de praktijk?
Als huiseigenaar, koper, verhuurder of investeerder is het verstandig om de komende maanden goed uw situatie onder de loep te nemen:
-
Huiseigenaren met een woning met WOZ-waarde boven € 1.340.000 zien dat een groter deel van hun woningwaarde tegen het hogere forfait wordt belast. Mogelijk wordt het fiscaal aantrekkelijker om te kijken naar belastingadvies over waarde-inschatting, WOZ-bezwaren, etc.
-
Kopers van tweede woningen of beleggingspanden profiteren van de nalopende verlaging van het overdrachtsbelastingtarief (van 10,4% naar 8%). Maar het moment van overdracht kan veel schelen in de kosten, wie rond het nieuwe jaar koopt, moet goed plannen.
-
Starters en mensen die zelf in de woning willen gaan wonen: de grensverhoging van de startersvrijstelling kan net het verschil maken tussen wel of geen belasting betalen bij de overdracht; bij grotere woningprijzen wordt vrijstelling dus bereikbaar voor meer huizen.
-
Verhuurders moeten voorzichtig zijn met huurprijzen aan gelieerde partijen, en met de verhouding tussen markthuur en huur in de praktijk. Wie nu al gebruik maakt van de leegwaarderatio moet nagaan of de verhuring voldoet aan de nieuwe voorwaarden; anders kan de belastingdienst afwijken.
Bent u benieuwd naar wat deze wijzigingen specifiek voor uw situatie betekenen? Wij helpen u graag om de cijfers door te rekenen, zodat u goed geïnformeerd keuzes kunt maken bij verkoop, aankoop, verhuren of investeren in vastgoed. Neem contact op voor een persoonlijk advies, dan zorgen we dat u straks niet voor verrassingen komt te staan.
Terug naar overzicht